Miten Espooseen saadaan kohtuuhintaisia asuntoja?

Vaalien lähestyessä muutama tuttu on kysellyt asumisen kustannuksista, ja siitä, mitä Espoo voisi asialle tehdä. Keskustelujen inspiroimana blogiaan asiasta ihan kunnolla, epävirallisen sarjan aiemmissa osissa pohdin miten koulut saada kuntoon ja miten huomioida historia kaupunkisuunnittelussa. Eli: mitä tekisin jotta asuminen olisi kohtuuhintaista?

Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat repeämisestä käsistä. Uusien asuinalueiden neliöhinnat ovat sitä luokkaa, että tyyliin kahdella keskituloisilla ei ole varaa ostaa perheen koon mukaista asuntoa. Tämä johtaa tuntuviin asuntolainoihin. Siinä sitten käytetään lähes kaikki liikenevät eurot asumiseen.

Toinen epäsuora tulos on (liian) pienissä asunnoissa asuminen. Se ei ole ongelma jos palvelut ovat lähellä ja kyseessä on harkittu valinta. Ongelmallista on jos asutaan ahtaasti kun muu ei ole mahdollista.

Joka väittää, että asiaan on helppo ja yksinkertainen ratkaisu, huijaa tai on pahasti pihalla. Kaupungin toimesta ei voi vaikuttaa kun osaan asioista, ja monin eri keinoin. Listaan nyt mitä mielestäni kannattaa tavoitella.

Hankitaan maata

Mitä enemmän kaupunki omistaa maata, sitä paremmin valttikortit ovat käsissä. Maata kannattaa hankkia ennen kaavoittamista, raakamaana, niin kulut ovat kohtuullisemmat.

Kaavoitetaan tarpeeksi

 
Kaavan vaikutus on suuri. Jos ei ole kaavoitettu, ei rakenneta. Tämä ei ole mikään patenttiratkaisu ongelmaan, vaan pikemminkin pohja muille toimille.

Kaavoitus ei itsessään riitä, rakennusliikkeet rakentavat siihen tahtiin kun uskovat saavansa asuntoja (voitolla) myytyä. Enemmän rakentamalla asuntojen hinnat alueella laskisivat, ja tätä rakennusliikkeet välttelevät. 

Lisäksi on kaupungin kannalta hyvä, että asuinalueet rakentuvat tasaiseen tahtiin. Jos on kaavoitettu kaksi asuinaluetta, siellä on kadut, koulut ja kunnallistekniikka, mutta vain puolet asukkaista koska rakennusliikkeet odottelevat, kaupungin talous on kovilla. Parempi olisi että rakentamisen painopiste olisi ensin yhdellä ja sitten toisella alueella, jolloin myös julkiset palvelut saadaan kuntoon samaa tahtia.

Espoon asuntotuotantotavoite on 5000 asuntoa vuodessa (vertaa Helsinki ja 10 000). Se on ihan perusteltu tahti, kunhan siinä kyetään pysymään. Lisäksi Espoo voi halutessaan rakentaa omia vuokra-asuntoja siten, että tuo luku ylittyy.

Asuntoja pitää pyrkiä rakentamaan etenkin sinne, missä kysyntä on suurinta ja hinnat kovimmat. Tämä siis jos se nyt on muutoin mahdollista. Tällöin tarjonta lisääntyy siellä missä kysyntä on suurta, joka ryhtyy laskemaan hintoja.

Toisekseen kaupungin tulee luovuttaa tontteja tiukoin ehdoin: joko sakko tai tontin menettäminen estää sen, että rakentajat istuvat tonttien päällä odottamassa tulevia vuosia.

Kohtuullisuutta tonttien luovutushintoihin

Tämä on hankala kohta. Kaupunki pyrkii myymään tontteja mahdollisimman kalliilla. Noilla euroilla voidaan sitten vaikka rakentaa alueelle teitä, viemäreitä, kouluja ja päiväkoteja. Tämä tontin hinta siirtyy saman tien asunnon hintaan, joka osaltaan nostaa asuntojen hintoja.

Valitettavasti tonttien myynti halvemmalla ei paljoa auta, ellei nyt koko alue satu olemaan kaupungin omistuksessa. Rakennusliikkeet myyvät asuntoja markkinahinnoilla, joten halvempi tontinhinta ilahduttamiseksi lähinnä väliportaita, ei asunnon ostajaa. 

Lisäksi etenkin markkinahinnan alle myyminen olisi käytännössä yritystukea. Sitä järkevämpää olisi tukea vaikka suoraan ostajaa (vaikkei sekään nyt järkevää olisi).

Teoriassa olisi mahdollista vuokrata tontteja kohtuulliseen hintaan, jolloin tonttikulut olisivat sisällä asumisen kuluissa, eivätkä asunnon ostohinnasta. Tämä on ongelmallista koska asunnon ostajat kyllä priorisoivat omistustonttia, ja kaupunki voisi myöhemmin vuokraa nostamalla ryhtyä lisäämään asuiskuluja.

Mitä tehdä: Ei juuri mitään. Kenties nyt voi myydä hieman halvemmalla hinnalla tiukoin nopeaan rakennuttamiseen liittyvin reunaehdoin.

Oma asuntotuotanto
 
Yksi keino Espoolla on takataskussaan, yhteiskunnallinen asuntotuotanto. Antamalla tontteja yhteiskunnallisille toimijoille kohtuuhintaan on tarjolla kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Ja kun on kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja, niin ne ovat houkutteleva vaihtoehto omistusasumiselle.

Valitettavasti tämä malli falskaa kahdestakin kohtaa.

Monet aiemmin yhteiskunnalliset rakennuttajat ovat liukuneet kohden normaalia vuokratoimintaa - tekevät tuntuvia voittoja eivätkä edes ole kiinnostuneita kohtuuhintaisten asuntojen rakentamisesta.

Ara-tuettuihin asuntoihin eivät keskituloiset edes pääse. Lisäksi valtion tasolla oikein halutaan, että normaalisuolaista palkansaajat eivät yhteiskunnan rakennuttamissa asunnoissa asu. Tämä sulkee pois vaihtoehdon että kohtuuhintainen vuokra-asunto olisi vaihtoehto kalliin asunnon ostamiselle. On kyse eri porukoista.

Mitä tehdä: Espoon tulee tarjota tontteja yleishyödylliseen rakennuttamiseen sen verran kuin tarvetta on.

Autopaikat

 
Espoossa parkkipaikka on pyhä lehmä. Normeista saisi tinkiä, muttei autopaikkanormeista. Viikko sitten maanantaina valtuustoissa vastustettiin sitä, että Otaniemen metron viereen tuleviin uusiin opiskelija-asuntoihin voisi rakentaa vähemmän parkkipaikkoja. 

Parkkipaikka, etenkin hallissa tai maan alla oleva sellainen, on kallis rakentaa ja nostaa asuntojen hintoja. Joten niitä tulisi tehdä vain tarpeeseen.

Paras malli on Leppävaarassa käytössä oleva: on erillisiä parkkihalleja joista voi ostaa tai vuokrata oman autopaikan. Parkkeerausongelmiasi kuluja ei sosialisoida taloyhtiön yhteisiin menoihin. Autoton voi ostaa asuntonsa halvemmalla.

Jännästi esimerkiksi asumistuen suuruudesta puhutaan paljon. Mutta epäsuoraa tule  autoa omistamattomilta auton omistajille ei huomioida. Ehkä siksi kun tuki koukkaa taloyhtiön eikä yhteiskunnan kautta. 

Oletteko pohtineet seuraavaa: asumistukea saavilla on harvemmin auto kuin muilla asukkailla. Autopaikat maksetaan pääosin vuokrissa, eli käyttäjältä ei peritä todellisia kuluja. Kuinka suuri osa asumistuesta valuu autopaikkojen rakentamiseen ja ylläpitoon, joita tuensaajia ei käytä?

Esimerkiksi esteettömyyteen liittyvistä normeista en sen sijaan ole valmis tinkimään kuin poikkeustapauksissa.

Kaavoitetaan kustannustehokkaasti
 
Kaavaa mietittäessä tulisi miettiä myös sen vaikutusta kuluihin. Tietty tulee vaatia hyvää kaupunkikuvaa ja toimivaa ratkaisuja, mutta tilaisuuden tullen tulisi miettiä myös millä tavoin kaavan mukainen rakentaminen voisi olla sekä laadukasta että kustannustehokasta.

Tämän vaikutus on pieni, mutta niinhän kaikkien toimien vaikutus on. Yhteensä niiden vaikutus on suuri.

Yhteenvetona: mitä Espoon tulee tehdä että tarjolla on kohtuuhintaisia asuntoja?

  1. Espoon tulee hankkia maata.

  2. Espoon tulee kaavoittaa (pääosin omaa) maata.

  3. Espoon tulee luovuttaa maata niin yhteiskunnalliseen rakentamiseen kuin muutoinkin, tiukoin reunaehdoin.

  4. Espoon tulee löyhentää parkkipaikka ja tilaisuuden tullen muitakin sääntelyitä: kulut ekstraa tarvitseville.

Mielipiteitä

Uutta Twitterissä

Rajaa sisältöä

Esim. 04.2017